Регистрация»  
 
 логин   пароль 
 
 
 
(093) 617-03-95
     Искать | Расширенный поиск
 
«Разделы»

 
(093) 617-03-95
«Юридические статьи»
& 

Осторожно обвал!
13.10.2008

    

О возможном обвале рынка застройщиков говорят уже давно и то, что на сегодняшний день нет громкого скандала (обвала) во многом и является сдерживающим  механизмом предотвращающим появления лавины судебных исков Инвесторов (бушующих жильцов). Все замерли в ожидании, что будет дальше?

С одной стороны Инвестор (люди ожидающие свои долгожданные кв.м.) отгоняющие плохие мысли,  о возможном банкротстве Застройщика, периодическими звонками и посещениями офиса  Застройщика. С другой стороны Застройщик,  раздающий «на лево и право» любые обещания, к примеру: «Теперь все будет хорошо, у нас появился иностранный партнер….» или « Нам открывают новую кредитную линию и в ближащее время мы снова возобновим строительство!». Иногда даже обещают выплатить пеню, предусмотренную законодательством за задержку исполнения обязательств. Некоторые Инвесторы даже направляют к Застройщику юристов, в руках которых буквально через несколько дней появляются признанные Застройщиком претензии, к примеру: «С претензией Инвестора согласны, пеню по задержке исполнения обязательств признаем в полном объеме». «Проблем  между нам и быть не должно!»,- улыбаясь, добавляет представитель Застройщика. Получается, как и в пословице «обещать и женится, не одно и тоже», в то время пока милые Застройщику Инвесторы ожидают исполнения радужных обещаний, в большинстве случаев происходит следующее: Застройщик до начала строительства провел анализ рынка недвижимости, кредитования, цен на строительные материалы и как казалось ему избрал выгодную для себя в первую очередь схему сотрудничества Инвестора, Застройщика и Кредитных денег. Получив часть денег от Инвесторов, Застройщик «выгоняет коробку» (производит минимальное строительные работы для возможности получения кредита, под залог недостроенного объекта недвижимости) затем передает строение в залог банку, а в замен получает финансирование которого как ему кажется должно хватить для завершения  строительства. И все было бы хорошо если бы рынок цен на строительные материалы и банковские услуги остался прежним. Тогда по окончанию строительства Застройщик допродал бы оставшиеся квартиры по еще более высокой цене, рассчитался с банком, а оставшиеся деньги считал бы своей прибылью. Но происходящие увеличение (почти в два раза) цен на строительные материалы, увеличение процентных ставок за пользование кредита и наконец резкое увеличение проходного барьера  для получения кредита (для населения).  Все  эти факторы заставили Застройщика пересмотреть свои экономические взгляды на происходящее. Возникает один принципиальный вопрос: Кто же останется крайним?

Если кто-то думает, что крайним останется Застройщик - он очень ошибается! Застройщик является единственной стороной в данных отношениях, которой действительно известно все что происходит. Застройщик знает: какую сумму денег нужно собрать что бы  завершить строительство; сколько необходимо вернуть денег Банку; какое количество квартир еще не реализовано. В то время как Инвестор знает только, сколько было им инвестировано и какую неустойку должен уплатить ему Застройщик. Банк же находится в неведенье, поскольку «кран над строительной площадкой периодически двигается» и очередные платежи по кредиту поступают вовремя. Банк так же утешает себя мыслью что в крайнем случае реализует  предмет залога, который покроет все риски.

         Оговорка: приведенная далее схема ни в коем случае не бросает тень на существование  первоначального умысла Застройщика, просто Застройщик в лице учредителей является  таким же заложником сложившейся ситуации как и инвестор, ищущим выход из сложившейся ситуации, а именно возможность сохранить свои деньги.

         Дальше события могут развиваться по нескольким сюжетами, но ведущим к одному результату. Основной проблемой для Застройщика станет нехватка времени, нет не для получения каких либо вливаний инвестиций, а времени (терпения) Инвесторов до общественных скандалов и разбирательств. В связи с этим в этот период Застройщик будет идти на любые предложения Инвестора, а иногда и выходить со своими, вроде: «Для вашего спокойствия и уверенности в завтрашнем дне  мы предлагаем вам досрочно оформить право собственности на ваши квартиры» (пока правда как на недостроенные), но это не главное. Главное что будет установлено право собственности и в этом вам помогут наши адвокаты. Они уже со всеми договорились, «судьи друзья» всем Инвесторам помогут. Однако на самом деле все будет происходить по-другому: судьи не такие уж и друзья Застройщика. Более того, два три месяца назад судьи удовлетворили иск строительной компании к Застройщику. Иск подан на основании неоплаты предоставленных строительных  услуг, на сумму, которая по случайному стечению обстоятельств всего на немного превосходит общую сумму задолженности Застройщика перед Инвесторами и Банком. И по такому же случайному стечению обстоятельств  Застройщик не успеет подать апелляционную  жалобу. И получается, что в ближайшее время  в исполнительную службу района, в котором зарегистрирован Застройщик, будет подан приказ о принудительном взыскании с Застройщика в пользу строительной компании задолженности. Дальше все будет происходить так как описано в Законе Украины «О государственной исполнительной службе», а именно: 1) открытие исполнительного производства; 2)срок  на добровольное погашение задолженности; 3)запросы в органы регистрации прав собственности (ГАИ, БТИ);  4)запрос в налоговую о наличии счетов; 5)получение ответов из банков, что на счетах денежных средств не обнаружено; 6)выход государственного исполнения по юридическому адресу предприятия ( где  кроме столов и тумбочек в офисе он ни чего не находит). Последующие пару месяцев потребуются исполнителю для реализации изъятого, после чего исполнительное производство будет закрыто по  ч.6 ст.40 Закона Украины «Об исполнительном производстве» с формулировкой: возвращено взыскателю в связи с невозможностью исполнения.

Да, а как же «коробка» будущего дома, в которой (со слов Застройщика) так успешно идет процесс признания права собственности Инвесторов? Почему государственный исполнитель не обратил на него взыскание? Это происходит, потому что исполнитель основывается на ст.50 Закона Украины «Об исполнительном производстве» (Обращение взыскания на заставленное имущество). В которой указано что обращение на предмет залога возможно в случае если одна из сторон (кредитор или залогодержатель) предоставит заявление с доказательствами того что стоимость     предмета     залога    превышает    размер  задолженности должника залогодержателю. Кредитор, по понятным причинам такого заявления не подает, а банк и вовсе не знает о существовании данного исполнительного производства. Так и получается исполнительное производство закрывается, а на руках строительной компании оказывается установленный судом долг Застройщика (решение суда), плюс постановление исполнительной службы о невозможности вызвать данный долг. Далее строительная компания обращается к помощи Закона Украины «О восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом». Готовится иск, назначается дело, подготовительное заседание, основное, потом самое интересное - объявление в газету. Согласно ст.14, указанного выше Закона,  после опубликования «официальным печатным органом»  объявления о банкротстве Застройщика у Инвесторов остается один месяц на подачу в хозяйственный суд заявления о включении их в список кредиторов. Допустим каким-то образом все наши Инвесторы регулярно перечитывают газету «Правда», а особенно ее последние страницы и узнают о предстоящем банкротстве Застройщика, подают заявление о признании их кредиторами, хотя нет 100% уверенности, что их такими признают. Но все же Инвесторов в суммах их инвестиций признают кредиторами перед Застройщиком. Банк тоже будет входить в список кредиторов, так как практически все банковские структуры имеют доступ к электронной базе сайта данных «Банкротство». Дальше возникают вопросы: кто будет арбитражным управляющим? Какая будет очередность погашения задолженности? В данной ситуации все начинают понимать, что кредиторов много, а средств для погашения задолженности всего одно - недостроенный дом. В процедуре банкротства все происходит путем голосования, причем количество голосов прямо зависит от суммы задолженности, в нашем случае Застройщика. Так и получается, что большинство голосов находится у строительной компании, которая и инициировала данное разбирательство. Строительная компания в первую очередь решает вопрос о назначении «своего» арбитражного управляющего, который выносит на повестку вопрос как? с кем? и в какой последовательности рассчитываться? По необъяснимым причинам во многих взглядах между строительной компанией и Инвесторами возникают серьезные противоречия. Инвесторы настаивают на том, что их требования являются первоочередными, а строительная компания напротив, настаивает что требования Инвесторов должны быть удовлетворены в последнюю очередь. Более того путем осуществления серии  платежей где-то так с года 2025. По отношению к Банку у строительной компании другая позиция, с банком надо рассчитаться (так как у банков зачастую серьезные покровители), тем более, что и задолженность невелика. И учитывая, что большинство голосов на стороне строительной компания, будет принято решение принять план санации (план восстановления платежеспособности) по которому фирма Застройщика переходит новому собственнику, который в свою очередь должен рассчитаться: с банком и  в 2025 году с Инвесторами. Конечно же остается вопрос, а не произойдет ли с новым собственником  такая же неудача?

Что остается Инвестору? Ему  остается до 2025 года гадать является ли Застройщик и строительная компания одним лицом, так как юридически с ним рассчитались в полном объеме, а то что не выплатили инвестированные деньги, это уже вопрос риторический «хотели как лучше….»

 

  Автор:

юрист Юридической компании  Чернов А.В.

Если у Вас возникли юридические вопросы или потребность в юридической консультации, необходимость услуг адвоката, будем рады Вам помочь, обращайтесь по телефону:

8(044) 229-71-46,  +3 8(066)041-80-87

вернуться в раздел...

 

 
Остановка и стоянка

Возвращаем долги правильно! стадия первая подготовка

Составление и юридический анализ договоров

 
 
 
 
 
  Юридическая консультация
 
  Регистрация, ликвидация предприятий
 
  Регистрация инвестиций
 
  Лицензирование, сертификация
 
  Абонентское обслуживание
 
  Защита в судах
 
  Защита прав потребителей
 
  Внешнеэкономическая деятельность
 
  Юридическая фирма
 
  Юридическая компания
 
  Юридические услуги
 
«Новости»
[04.08.2011]
Закон Украины «О судебном сборе»
 
Постоянно в подобных моментах в Вашей профессиональной практике или личной жизни станет на подмогу юридическая консультация юристов с большим опытом работы.

 
[04.08.2011]
Налоговая инспекция внедрила "карты теневой экономики"
 
В конце прошлого месяца руководители налоговой службы Украины получили так называемые "карты теневого сектора", с помощью которых они собираются бороться с сокрытием доходов налогоплательщиками.

 
[04.08.2011]
Изменения в законе о государственных закупках
 
263 народных депутата Украины проголосовали за внесение изменений в Закон Украины "Об осуществлении государственных закупок" и Кодекс об административной ответственности в целом с учетом предложений Президента Украины.